海报新闻记者 沈童 报道

9月24日，五芳斋发布公告，拟将位于上海市普陀区云岭东路599弄11号804室的房产出售给非关联方吴某某，建筑面积124㎡，售价410万元（含税），较账面净值溢价137.73万元。若完成出售，预计增加当期利润总额约134.50万元。

事实上，这不是五芳斋第一次卖楼。四年前，2022年10月，刚上市两个月的五芳斋就宣布以4500万元出售嘉兴市中山路2号的五芳斋大厦全部土地、房屋及配套附属设施。根据2022年年报披露，该笔交易于当年12月完成过户，扣除处置费用后，资产处置收益为2712.18万元。

前后两次卖楼，公告措辞如出一辙：“盘活公司存量资产”“有效回笼资金”“提高资产运营效率”。但上一次处置的是一栋大厦，收益2700万；这一次只是一间124㎡的办公室，收益134万。

一间124㎡的办公室卖了410万，五芳斋的“资产优化”账本

先看本次交易的细节。标的房产位于上海市普陀区云岭东路599弄11号804室，建筑面积124㎡，属于办公楼性质。出售价格410万元（含税），较账面净值272.27万元溢价137.73万元。扣除各项税费、中介佣金及手续费后，预计增加当期利润总额约134.50万元。

交易对手为自然人吴某某，非关联方。付款采用分期方式：签订网签合同当日支付定金10万元，办理网签手续后3日内支付首付款395万元。双方拟于2026年10月31日前办理过户手续。

五芳斋在公告中强调，本次交易不构成关联交易及重大资产重组，已经第十届董事会第十次会议审议通过，无需提交股东会审议。不会影响公司日常经营生产的办公场所使用，不会对公司持续经营能力造成不利影响。

但如果仔细对比四年前的那份公告，会发现措辞高度相似。2022年的版本说“为盘活公司低效资产，提高资产利用效率”；2026年的版本说“为进一步优化公司的资产结构和资源配置，减少维护成本，提高资产使用效率”。连“有利于盘活公司存量资产，有效回笼资金，提高资产运营效率”这句话都几乎一模一样。

从嘉兴大厦到上海办公室，四年前的2700万与今天的134万

2022年10月，五芳斋刚上市两个月，就抛出了出售五芳斋大厦的计划。标的资产位于嘉兴市中山路2号，于1999年建成，原为公司办公楼。因建筑及装修老旧、电梯数量较少、办公空间不足、停车位严重不足等原因，2021年10月公司总部已整体搬迁，标的资产处于闲置状态。

根据五芳斋2022年年报披露，这笔交易的实际受让方为嘉兴市现代农业发展有限责任公司，转让价格4500万元。固定资产账面原值5404.75万元，累计折旧5117.36万元，账面价值仅287.39万元；无形资产账面原值1351.56万元，累计摊销364.55万元，账面价值987.01万元。公司于2022年12月9日收到全部转让款，当月完成过户，扣除处置费用513.42万元后的资产处置收益为2712.18万元。

2022年那次卖楼的背景，与今天惊人相似。2022年前三季度，五芳斋营收22.64亿元，同比下滑15.14%；归母净利润2.28亿元，同比下滑19.23%。刚上市就业绩变脸，五芳斋用出售资产的方式，在第四季度补上了一笔可观的利润。

但四年后的今天，情况已经不同了。五芳斋2025年全年归母净利润仅1.22亿元，同比下降14.44%；2026年上半年归母净利润2.00亿元，同比下降20.95%。连续两年业绩下滑后，134.5万元的卖楼收益，对利润表的边际贡献已微乎其微。

换个角度看，两次卖楼之后，五芳斋的“余粮”还剩多少？2022年卖掉的是位于嘉兴总部旧址的五芳斋大厦，那是公司自有的大型不动产。2026年卖掉的是上海一间124㎡的办公室。从“大厦”到“办公室”，从数千万到数百万，可供处置的“闲置资产”正在快速消耗。如果主业继续下滑，下一次还能拿什么来盘活？

粽子天花板下的老字号：当“盘活资产”变成利润补丁

其实，五芳斋的困局根本上是主业增长乏力。

作为一家以粽子起家的百年老字号，五芳斋粽子系列收入占总营收比重长期维持在70%以上。但粽子是节令性食品，消费场景高度集中于端午节前后，全年销售周期短、淡旺季波动剧烈。2018年，董事长厉建平就曾公开表示，五芳斋已占到粽子市场约25%的份额，差不多已经到了行业天花板。

但想要走出来并不容易。2025年，五芳斋粽子系列收入15.72亿元，同比微降0.40%，毛利率却下跌4.38个百分点至39.78%。在销售几乎原地踏步的情况下，成本失控直接侵蚀了利润。寄予厚望的月饼系列同样表现不佳，收入同比大降15.03%至2.01亿元。唯一增长的是餐食系列，同比增长11.71%，但体量仅占总营收的6.71%，尚无法扭转大局。

华经产业研究院的数据显示，中国粽子行业市场规模增速近年来逐步放缓，从2016年的14%以上放缓至2023年的7%左右。在一个增速不断放缓的赛道里做到25%的市场份额，增长空间确实有限。

主业天花板之下，五芳斋的财务指标也在亮起红灯。2025年末，存货账面价值1.62亿元，全年计提存货跌价损失483.9万元，同比大增121.8%。应收账款同比增长50.97%至6428万元，主要是商超渠道应收账款增加所致。2025年第四季度单季归母净利润亏损5328万元，2024年第四季度亏损6829万元，可见非粽季持续亏损已成常态。

渠道层面的挑战同样不容忽视。五芳斋在2025年年报中坦承，传统经销商渠道受到价盘混乱、窜货等现象的严重冲击，渠道信心亟待恢复。数据显示，2025年经销商渠道收入同比下降4.20%，毛利率下滑2.93个百分点；电商渠道收入也下降了5.89%，毛利率下降2.36个百分点。两大主力渠道同时承压，五芳斋的“走出来”之路显得格外艰难。

本文来源：海报新闻